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老人ホームに入居後の空き家の処分について調べた

老人ホームに入居した父の様子が少し変わったので、父が住んでいた家の処分方法について本格的に調べた。

生前売却か?相続後売却か?

1ヶ月くらい前のこと、老人ホームで、父が暴力沙汰を起こしたと連絡があった。

夜中の排泄をスタッフさんが心配して、手伝いしようと父の部屋に入った所、「出て行け!」と父が怒鳴って少々接触したらしい。

スタッフさんは自分の脚で移動出来なくなった父を気遣ってくれたんだけど、父には気に入らなかったらしい。

過去にはこんなこと数知れず、頻繁に毎日のようにあったから、ボクは「またか・・・」と思った。

老人ホームの担当者さんから暴力についての対処について提案があったけど、ぼくは全てお任せ致しますと言った。

電話では、遠くからの介助や薬を使うと言っていた。

今回、父の様子が変わってきたと老人ホームから連絡をもらった。

暴力沙汰があってから、薬で対応したけど薬の副作用で食欲がなくなったらしく、体重が4キロ落ちて、元気がなくなったとのことだ。

そして、スタッフさんから「延命とかどうお考えですか?」と質問された。

ちょっとボクは「延命」の言葉を聞いて、ちょっとドキドキしながら「自然に、自然に進めば良いと思っています」と答えた。

電話を切ってから、本格的に事が進んでいるんじゃないかと考えた。

つまり、相続のことだ。

父の家、つまりボクの実家をいつ処分するかだ。

ボクにとって、いい思い出がないから他人の手に渡っても惜しくないから、出来ればそうそうに処分したい。

調べると、父の名義になっているから、ボクが勝手に処分できないらしく、もしボクが処分する手続きを行うのなら、名義人の父の委任状と行政書士と父の面談が必要とのことだ。

4ヶ月前にあった時、父は自分の家を誰かが勝手に病院に変えてしまったと思い込んでいたので、行政書士との面談で認知症と判断されてしまうと思う。

と言うことは、相続が発生して相続登記を済ませてからの処分にならざるを得ないって感じだ。

生前での売却と相続後売却を比較した。

なんか、相続後に売却した方がややこしく感じる。

生前売却

出典サイト:https://news.yahoo.co.jp/articles/66c9d1d2190736ed3ac8749dcfd10c2195f9a9b3

●「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」(租税特別措置法第35条第1項)

老人ホームに入居した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却をしないと適用がない、という要件がある

●「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」(租税特別措置法第31条の3)

譲渡年1月1日おいて所有期間が10年超の物件を売却した場合に、譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率が[所得税10.21%+住民税4%=14.21%]になる特例。

相続後売却

●「相続空家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」(租税特別措置法第35条第3項)

被相続人(亡くなった人)が一人で住んでいた(介護のために老人ホームに入居していた場合を含む)土地建物を相続した場合に、下記のような要件を満たすと、上記その1と同様に譲渡益から3,000万円を控除することができるものです。

物件を相続した相続人から譲渡所得から3,000万円の特別控除をすることができる。

  1. 譲渡する建物は昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
  2. 譲渡する建物は区分所有建物(マンションなど)でないこと
  3. 売却価格が1億円以下であること 等

●「相続税額の取得費加算」(租税特別措置法第39条)

相続発生日から3年10ヶ月以内に売却した場合には、下の方法で計算した金額が取得費に加算される。

相続税額×譲渡した不動産の相続評価額/相続した財産の相続税評価額の合計=取得費に加算される金額

相続空家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは併用できず選択適用となる

●「小規模宅地等の特例」(租税特別措置法第69条の4)

被相続人(亡くなった人)が一人で住んでいた(介護のために老人ホームに入居していた場合を含む)土地を持家に住んでいない一定の親族が相続した場合に、土地の相続税評価額が330㎡を限度に8割減額されるというものです。

相続財産が1億円の不動産のみで相続人が1人だった場合に、同特例の適用がない場合には相続税が1,220万円かかるところ、適用がある場合には相続税が0円になるため適用の有無で天地の差が生じ得るものです。